简介：承租人租用的房屋必需是合法建筑，如果出租房屋本身不是合法建筑，那么在违法性避免之前，出租合约就是违宪合约。但是在一审法庭辩论落幕前，出租人获得建设工程规划许可证或者经主管部门批准后建设的，法院不应确认出租合约有效地。

2005年、2006年起争议房屋实际由上海某废品站经营用于至今，烟糖公司与废品站之间并未签定出租合约，废品站按每月2000元向烟糖公司缴纳房屋使用费至2014年1月底。2014年1月31日，烟糖公司根据XX区XX镇街道办事处城建科的拒绝，书面通知废品站在2014年3月底之前搬出并归还争议房屋，遭到废品站拒绝接受。【法院裁决】 一、被告废品站搬出涉嫌房屋，将房屋归还给原告烟糖公司; 二、被告废品站缴纳原告烟糖公司2014年7月1日至被告归还房屋之日起的房屋使用费。

【案件分析】 本案是一起烟糖公司与废品的房屋租赁合同纠纷。虽然水电路XX号的房屋由废品站长年用于并缴纳给烟糖公司出租费用，但该房屋至今并未获得房屋产权证或建设工程规划许可证，归属于违章搭起，故原告烟糖公司与被告废品站之间的出租合约不应确认为违宪。废品站对于二者之间构成定期出租关系的申辩，因缺少依据，未予接纳。

合约违宪后，因该合约获得的财产，应该不予归还。现烟糖公司拒绝废品站归还争议房屋，依法反对。关于房屋使用费，二者就房屋使用费虽无书面誓约，但废品站长年来按每月2000元向烟糖公司缴纳使用费，现废品站对使用费的缴纳标准也不持异议，故对烟糖主张的房屋使用费，法院依法不予反对。

租到违章建筑，小心哪些法律问题? 一、什么是违章建筑? 违章建筑还包括两种情形： (1)并未获得建设工程规划许可证或者并未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋; (2)予以批准后或者并未按照批准后内容建设的临时建筑。承租人租用的房屋必需是合法建筑，如果出租房屋本身不是合法建筑，那么在违法性避免之前，出租合约就是违宪合约。但是在一审法庭辩论落幕前，出租人获得建设工程规划许可证或者经主管部门批准后建设的，法院不应确认出租合约有效地。

二、租用后找到该房屋是违章建筑，要如何救济? 用于违章建筑租赁的出租合约是违宪合约，那么违宪合约所产生的法律后果是什么? 根据《合同法》规定，违宪的合约自此以后没法律约束力。合约违宪后，因该合约获得的财产应当归还，无法归还或者没适当归还的，应该折价补偿。有罪过的一方应该赔偿金对方因此所受到损失，双方都有罪过的，应该各自分担适当的责任。

三、是不是只要确认合约违宪?就可以要返全部的租金? 当然不是。出租合约违宪虽然意味著承租人的合法权益不不受法律确保，但也不是说道承租人可以使用权用于违法建筑，这期间的房屋占用费依然必须缴纳。

依据法律规定： (1)出租人将房屋交付给承租人后，因合约被法院确认违宪，只要承租人并未将房屋归还出租人，房屋仍处在承租人的实际掌控下，承租人就应该开销实际归还房屋之前的房屋使用费。(2)当事人双方同意中止合约或者经法院审查合约无法继续履行的，诉讼期间，双方当事人可以在法院的的组织下展开房屋过渡，并在庭审笔录中不予写明过渡时间。

(3)当事人双方也可自行过渡，过渡房屋时应该有书面过渡申请，对过渡展开签署证实，便于法院对过渡的程序和时间展开确认，避免当事人遭到不必要的损失。(4)出租人控告拒绝承租人拆迁房屋，但并未同时主张在控告后至房屋实际拆迁前(诉讼期间)的房屋使用费的，法院可以释明，告诉出租人可以减少拒绝承租人缴纳至实际拆迁之日起至的房屋使用费。四、承租人如果对违章建筑房屋展开了翻新，那翻新损失由谁分担? 一是翻新经过出租方的表示同意，那么在出租合约违宪时，若无附合的装饰翻新物。

(1)并未构成附合的装饰翻新物，出租人表示同意利用的，可以折价归出租人所有;不表示同意利用的，可由承租人拆毁。因拆毁所导致房屋损毁的，承租人应该恢复原状。(2)已构成附合的装饰翻新物，出租人表示同意利用的，可由折价出租人所有;不表示同意利用的，由双方各自按照造成合约违宪的罪过承担现值损失。

二是承租人予以出租人表示同意的装饰翻新或改建。因此产生的费用由承租人分担。出租人催促承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院予以反对。五、出租合约违宪时，房屋使用费否一定按照合约誓约的租金标准缴纳? 不一定，明确的房屋使用费标准由法院根据房屋否合乎合约誓约的用于条件、诉讼中评估检验期限缩短的原因(例如：承租人申请人对房屋翻新残值检验而缩短了诉讼期间)、当事人罪过程度(例如：出租人若租赁的违建房造成承租人无法办理涉及证照时，对承租人的长时间经营导致有利影响)等因素，亦须确认一定的房屋使用费。

六、出租合约没有届满却因涉嫌违章，房东要不要缴违约金? (1)根据《合同法》出租人与承租人之间构成出租合约关系，合约合法有效地，双方应当按照合约誓约遵守，如合约并未届满，房东的房子因涉嫌违章建筑，造成房屋无法再行出租，房东违背了合约义务，包含债权人，应当缴纳违约金。(2)违约金的数额。

首先看出租合约否有誓约，有誓约按照誓约的，没誓约的，根据《合同法》规定，违约金主要看损失，损失赔偿额不应相等于因债权人所导致的损失，还包括合约遵守后可以取得的利益。(3)出租合约无法在遵守，可以和房东再行协商违约金赔偿金问题，如果协商不成，打算起诉状、出租合约、租金缴纳凭证，到人民法院控告主张赔偿金，留意尽可能搜集损失明细以谋求取得更好的违约金赔偿金。综上所述，租房子租到违章建筑房屋，其出租合约是违宪的，并且合约违宪，仍然必须递房租，但租金根据明确案件明确证实。

出租合约因牵涉到违章而无法遵守的，承租人可以向出租人驳回诉讼，索要违约金。故有涉及的法律问题，可以联系律师，谋求律师的专业协助。

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